DSR이란? - 2021년 7월 대출규제 (+ 계산법, 계산기)

DSR이란? / 2021년 7월 대출규제 / 계산법, 계산기

7월부터 규제지역에서 6억 원 이상 주택담보대출과 1억 원 이상 신용대출에 개인별 DSR을 적용합니다. 이렇다 보니 입주시점을 앞둔 분양권시장까지 영향을 받게 되었는데요. DSR이란 무엇이며, 7월 이후 대출규제가 어떻게 된다는 건지, 기존 대출이 있는 사람들은 어떻게 대비해야 할지 정리했습니다.

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<순서>

1. 2021년 7월 대출규제

2. DSR 이란?

-DSR 계산기

3. DSR계산법

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1. 2021년 7월 대출규제

DSR - 2021년 7월 대출규제

앞으로 돈 빌리기가 더 어려워졌습니다.

정부가 DSR을 차주(돈이나 물건을 빌려쓰는 사람) 단위로 적용하겠다고 했는데요. 금융위원회는 개인이 돈을 갚을 수 있는 능력 범위 내에서 대출을 받도록 하겠다며 '소비자들을 보호하기 위해서'라는 대출 규제 목적을 밝혔는데요.

 

특히, 소득을 초과해 과도한 대출 등을 통해 부동산 등에 투자하던 사람들이 상대적으로 큰 영향을 받을 것이라고 했습니다. 대출 규제를 통해 2022년까지 가계부채 증가율을 코로나19이전 수준인 4%대로 복원하는 것이 금융위의 목표입니다.

 

지금까지는 개인이 아닌 금융기관별 평균 DSR을 40%에 맞추도록 해왔습니다. 즉, 어떤 사람은 DSR이 30%에 적용되지만, 어떤 사람은 50%를 적용받아 더 높은 한도로 대출을 받을 수 있었습니다. 개인별 DSR 40% 을 적용하는 경우는 다음과 같았습니다

1. 투기지역과 투기과열지구에서 시가 9억원이넘는 주택을 담보로 은행에서 새로 주택담보대출을 받는 경우
2. 연 소득 8,000만원이 넘는 고소득자가 받는 신용대출 총액이 1억 원을 넘는 경우

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2. DSR 이란?

DSR / DTI

총부채 원리금상환 비율 (Debt Savings Ratio)로 대출의 한도를 정하는 방법 중 하나입니다. 개인이 가지고 있는 모든 빚을 기준으로 돈을 빌릴 수 있는 상한선을 정하게 됩니다.

 

이때 주택담보대출원리금뿐만 아니라 학자금 대출, 마이너스 대출, 자동차 할부, 전세자금 대출, 카드론 등 모든 대출과 원리금을 합한 것을 기준으로 연봉 대비 일정 비율까지 대출해주겠다는 건데요.

 

예를 들어 DSR이 40%라고 하면, 200만 원 버는 사람은 그중 80만 원을 빚 갚는데 쓴다는 것으로 DSR 비율이 높아지면 소득 대비 갚아야 하는 비율이 높아진다는 뜻이면서, 동시에 개인이 빌릴 수 있는 한도가 늘어난다는 이야기이기도 합니다.

 

한마디로, 모든 부채의 연간 원리금 상환액을 연간소득으로 나누어 계산하는 방법으로, 소득이 낮을수록 대출 한도가 줄어들게 됩니다. 연소득이 3,000만원인 사람은 원금과 이자를 합해 연 1,200만 원을 넘지 않는 범위에서만 빌릴 수 있습니다.

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DSR 적용 대출한도 / 적용대상

2023년 7월까지 DSR 40% 차주별 적용을 확대해나갈 예정이라고 합니다.

1단계 : 올해 7월부터 모든 규제지역에서 6억원넘는 주택을 담보로 대출을 받는 경우와 1억 원 넘는 신용대출에 개인별 DSR 40%가 적용됩니다.

 

2단계 : 2022년 7월부터는 주택담보대출과 신용대출을 더해 2억원이 넘는 경우 DSR 40%가 적용됩니다. (1단계 조건 유지)

 

3단계 : 2023년 7월부터는 대출 총액이 1억 원이 넘으면 개인별 DSR 40%가 적용됩니다. (1단계 조건 폐지)

 

단, 전세자금 대출, 예·적금담보대출, 보험계약대출 등 300만 원 미만의 소액대출과 소득 외 상환재원이 인정되는 대출이나 서민성 금융상품, 정부 지자체 협약대출, 자연재해지역 등에 따른 긴급대출 등 정책적 목적의 대출은 DSR이 적용되지 않습니다.

 

DSR산정 시 가급적 실제 만기를 반영하도록 체계를 정비해 현재 일률적으로 10년을 적용 중인 신용대출의 DSR 산정 만기는 7년(올해 7월) → 5년(내년 7월)으로 단계적으로 줄어듭니다.

 

주택담보대출과 신용대출을 활용해 주택을 구입하려면 셈법이 복잡해졌습니다. 내 집 마련이나 재테크 과정에서 낭패를 보지 않으려면 대출 한도가 얼마인지 DSR 계산기로 미리 계산해 보세요.

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3. DSR 계산법

DSR 40% 적용 시 주택담보대출한도

2021년 2월 기준으로 서울 아파트의 약 83.5%, 경기도 아파트의 약 33.4%가 적용대상이 됩니다. 신용대출에서도 연소득 8,000만 원 조건을 삭제, 소득과 관계없이 1억 원 이상의 대출을 받으면 DSR 40% 규제가 적용됩니다.

 

예시 1) 연소득 5,000만 원 직장인이 서울에 6억 원 주택을 구입할 경우

현재는 LTV 50%를 적용받아 주택담보대출 3억 원, 신용대출 7,500만 원으로 최대 3억 7,500만 원의 자금을 마련할 수 있습니다. 7월부터 DSR 40%가 적용되면 주담대 3억 원은 그대로 받을 수 있지만 신용대출 한도는 3,600만 원 선으로 줄어듭니다.

 

이때 LTV가 90%까지 늘어난다고 가정하면 이론상으로는 5억 4,000만 원까지 주담대 대출이 가능하지만 개인의 주담대 대출한도는 4억 원 선에 불과하고 신용대출 또한 받지 못하게 됩니다.

LTV : 주택담보대출비율
DTI : 총부채상환비율

 

송영길 “무주택자 LTV 90% 완화…재산·양도세 조정도 시급한 결정”

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예시 2) 연소득 5,000만 원. 현재 연 3% 금리로 5,000만원 한도의 마이너스통장 대출을 갖고 있는 직장인.

수도권 규제지역에서 시세 7억 원 아파트를 구입할 때 지금은 주택담보대출 2억 8,000만 원(연 2.7%)을 받을 수 있습니다. 하지만, 7월 이후에는 2억 3,000만 원으로 18% 줄어듭니다.

 

차주별 DSR 40% 규제가 적용되는 데다 10년으로 일괄 적용했던 신용대출의 산정 만기가 7년으로 축소되기 때문인데요. 상환기간이 줄어들면서 1년에 갚아야 하는 원리금이 늘어나게 됩니다.

 

내년 7월 이후 대출한도는 더 줄어듭니다. DSR 산정할 때 신용대출의 만기를 7년에서 5년으로 더 줄이기 때문입니다. 이경우 DSR 40%에 맞춰 빌릴 수 있는 주택담보대출은 1억 7,000만 원입니다. 현재보다 40% 가까이 줄어듭니다. 

 

신용대출도 차주에 따라 내년 7월부터 한도가 절반 이하로 줄어들 수 있습니다. 만기 기준을 10년에서 5년으로 바꿔 1년에 갚아야 할 원리금이 두 배로 산정되기 때문입니다. 이 기준으로 차주별 DSR 40%를 넘으면 초과분만큼 대출 한도가 줄어들 수 있습니다.

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정부는 서민과 청년층의 금융지원 확대를 위한 방안을 내놓았는데요.

1. DSR 산정방식 합리화 - 2021년 7월부터

현재 소득은 낮지만 장래 소득이 올라갈 가능성이 높은 차주(청년층 등)에 대해서는 DSR을 산정할 때 

'장래 소득 인정기준'을 활용하기로 했습니다. 이를 위해서 연령별 소득자료를 우선 활용하고, 기타 다양한 통계자료 등도 활용될 수 있도록 금융권 가이드라인을 마련하겠다고 했습니다.

 

소득 파악이 쉽지 낳은 자영업자나 프리랜서, 일용직 등에 대해서는 국민연금·건강보험료 납부 자료, 신용카드 사용액 등 다양한 자료를 통해 소득을 산정한 뒤 DSR을 정한다고 합니다.

 

2. 초장 기모 기지(40년) 도입 - 2021년 하반기부터

만 39세 이하 청년층과 신혼부부 대상 정책모기지에 만기 40년 대출을 도입해 원리금 상환부담을 덜어주려는 것이 목적입니다. 현재 금리 2.75% 기준으로 월 상환부담이 15% 정도 줄어드는데요. 3억 원을 대출할 때 매월 갚아야 하는 돈은 122만 원에서 104만 원으로 줄어듭니다.

 

※모기지:부동산을 담보로 주택저당증권을 발행해 장기주택자금을 대출해주는 제도. 보통 주택구입자금 대출과 주택 담보대출 두 종류가 있으며, 기존 대출기간은 최장 30년이었습니다.

 

금융권에서는 청년, 실수요자에 대해 DSR 40% 규제를 10% 완화하는 방안이 적용될 것이라는 얘기도 있습니다.  다만, 신용대출, 마이너스 통장 등의 추가 자금 통로가 좁아진다는 큰 틀에선 변화가 없기 때문에 LTV·DTI 등 대출 문턱을 낮춘다 해도 그 실효성이 크진 않을 것으로 보입니다.

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DSR 대출규제에 대해 알아봤습니다. 기존 대출을 연장만 할 때는 DSR을 새로 산정하지 않기 때문에 대출이 있다면 연기하거나 7월 이전에 대출을 미리 받아 놓는 게 좋겠습니다. 예·적금담보대출, 보험약관대출은 DSR 40% 규제 적용 대상에서 제외되며 예·적금액이나 보험해지환급금의 95% 선에서 대출이 나오니 참고하세요. 참고로, 예·적금담보대출의 경우 예·적금 만기 시점까지 상환해야 합니다.

 

 

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